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为什么住房租赁试点是由“国企主导”?

公寓次时代 · · 2017-07-26 16:22:26

  人口净流入的大中城市必须充分发挥国有企业的引领和带动作用,才能支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

  前不久住建部、国家发改委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知(建房【2017】153号)》(以下简称《通知》),要求在人口净流入的大中城市住房租赁市场进行住房租赁试点。

  其中有3个问题,我们需要理清楚。

  为什么北京上海不在列?

  此次选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

  不难发现,这12个城市均为近年房地产市场供需矛盾较为突出的城市,外来人口的进入加剧供需矛盾,进而抬升房价,且外来人口成交占比较高。以南京为例,2016年年末户籍总人口为662.79万,净流入人数为164.2万,尽管2012年至2016年南京净流入人口数量持续走低,但2016年的净流入人口数量仍占常住人口的19.8%,接近五分之一。与此同时,光是去年8月至今,南京房价就上涨3000元/平方米,且据公开资料显示,2016年南京房价仅次于北京、上海、深圳和厦门,排名第五。

  令人不解的是,同为供需矛盾尖锐的北京和上海却不在此次试点范围之内。市场研究人士分析:“之所以北京和上海没有入选,或有两个考虑。一是北京和上海在人口管理思路上有一定的差异,这两个城市都是希望导出人口,即其周边城市的各类租赁和购房政策后续会变化,进而引导人口流出;二是北京和上海城市规模较大,发展租赁市场其实是有很多新动作,类似自持型租赁公寓,只不过政策上没有明确发文而已。”

  控制人口红线成为北京和上海不在列的重要原因之一。北京到2020年要控制人口规模达2300万,上海则要在2040年守住2500万的人口红线,而大举发展租赁市场不可忽视的一点是,进一步增大城市对外来人口的吸附能力。

  不过,这并不意味着北京和上海完全不发展租赁市场,自去年“限地价、竞自持”政策出台后,北京自持地块明显增多,房企自持热情也在升高,上海今年以来也推出只租不售的自持地块,这些迹象都表明这两个超级大城市也在探索租赁市场,只不过不具有试点城市所获得的优厚政策。

  为什么是国企主导?

  《通知》指出,人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业。

  国有企业成租赁市场引领力量,耐人寻味,其背后的原因要从土地源头和贯彻落实两个层面说起。市场研究人士分析称:“大量的国有企业,包括国字头的房地产企业和工业企业,手中有大量的土地囤积,国有房地产企业的商业办公类地产较多,不少工业企业面临厂房空置或者停滞问题,因此,如何转化和变现诉求是存在的,所以强调国有企业转型。”

  犹记得地王之年2016年,光是上半年的地王数量就高达205宗,其中央企和国企占据半壁江山。过去几年,充足的资金和资源使得国企央企掌握了大量土地资源。与此同时,不少城市也在工业用地中规划建造部分租赁房屋,比如深圳,“工改工”城市更新项目已经成为深圳研发用房的主要供应来源,旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园,物业类型不会受土地性质影响,产品可打造为包括产业大厦、甲级办公楼、LOFT办公、配套商业等业态。

  此外,易居研究院研究总监严跃进表示:“国有企业转型是有机会的。通过转型,可以让国有房企获得较大的发展空间,而且部分租赁业务国有资本介入反而可以落实政府政策导向。”

  在金融支持上也有新方向,《通知》指出,要加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。建立纠纷调处机制,及时化解租赁矛盾纠纷。

  为什么有人担心房价会涨?

  发展租赁市场促使房地产市场回归平稳,是《通知》的目的所在,如果租赁与购买所拥有的权利不存在差异,势必会平抑房价。严跃进表示:“租赁市场的发展会带来很多新的效果,一方面,部分因高房价而难以解决住房的群体可以更好地选择租房,且顾虑较少;另一方面,租赁市场和购房市场的差异会不断缩小,容易制约房价上涨。预计试点范围近期不会扩大,但不排除2018年会有扩大的可能。”

  不过,对于发展租赁市场,外界似乎更关心两个落地执行中的问题,一个是能否顺利实现租购并举,一个是实现租购并举后如何保证稀有资源不会遭遇新一轮的抢夺。

  对于未来执行中的难点,平安好房研究院首席分析师陆骑麟表示:“难点就是房源的筹措,因为需要大量的资金,并且这些资金会长期占用,并且完全市场化的租赁市场,一旦供应量加大,会影响租金回报,打击资金进入租赁市场的积极性,那么租金价格过高也会和政策出台的初衷相违背。”

  市场研究人士则分析称:“第一个问题是是否能保证长周期地进行,第二个问题是租金比例有哪些条件限制,第三个问题是如何保证租赁产品的品质,能否与购买的房屋达到相当的水平,第四个问题是租赁房源所能享受的公共服务与产权房是否一致。”这都需要考虑到和引导解决。

  能否完好实现租购并举还待解,7月17日广州的租购并举新规似乎提供了样本,也被解读为发展租赁市场的新信号。但云房数据研究中心分析师董小萍表达了一些忧虑:“学区房是一个特别的案例。当前来看,以广州为例,人们对入学资源抢夺一直很激烈,一旦放开,竞争会更加激烈,租金会涨。而租金一旦上涨,房价跟着上去这个问题不能不考虑到。”

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